Arriva praticamente per tutti il fatidico momento di capire quanto vale la propria casa.

Non è facilissimo, perché di norma ci sono più fattori che influenzano il valore di un immobile.

Innanzitutto bisogna capire se l’immobile che vuoi valutare si trova in un paesino sconosciuto, in una media cittadina o in una metropoli.

È vero che “ogni casa si vende al prezzo giusto”, quindi se è in linea col mercato. Ma c’è una grande differenza temporale di vendita tra un immobile in un paesino o in una città metropolitana.

Quindi è più corretto dire che “qualsiasi casa si vende al prezzo giusto, e con le giuste tempistiche”.

Di base quello che cambia oltre al valore effettivo dell’immobile è la quantità di domanda. 
Cosa vuol dire? Significa che se hai un immobile a prezzo in un paesino di 800 abitanti, ci saranno forse meno persone disposte a fare un’offerta e di conseguenza i tuoi tempi di vendita potrebbero essere anche di un anno.

Diversamente un immobile a prezzo a Milano sarà pieno di potenziali acquirenti e nel giro di una settimana potrai già aver ritirato una proposta.
Così funziona il mercato, nulla di nuovo…

Non significa però che non si possa vendere una casa in un paesino di 800 abitanti in una settimana. Ma diciamo che rientra più tra i casi fortunati che nella statistica.

So che quello che ho appena detto può sembrare una cosa ovvia ma era doveroso accennarlo per approfondire meglio l’argomento successivo.

Vediamo nel dettaglio come capire davvero il valore di un immobile.

Di base i due fattori fondamentali che creano il prezzo del tuo immobile sono il “compravenduto” e “l’attualmente in vendita”.

Questi, insieme, possono guidarti verso una corretta valutazione.
Quando parliamo di “compravenduto” dobbiamo ripensare al discorso che facevo poco fa, ovvero sulla posizione dell’immobile.

Grande città, fuori città o paesino sperduto?
Questo è fondamentale per capire il periodo temporale da valutare.

Ma quali dati di compravenduto devo prendere in considerazione? Gli ultimi tre mesi? Gli ultimi sei mesi? O gli ultimi tre anni?

In una grande metropoli il tempo che devi valutare naturalmente è più ristretto.

Se la città è molto grande sarebbe interessante avere addirittura il dato dell’ultimo mese.

Questo è uno dei motivi per cui molte agenzie si basano poco su un valore preso dal borsino immobiliare, e prendono invece in considerazione una compravendita similare fatta poche settimane prima.

Un consiglio però. Evita le chiacchiere da Bar.Ovvero quelle dei conoscenti che hanno venduto da poco l’immobile e ti raccontano di aver realizzato una cifra alta.

Chissà come mai tutti dicono di aver venduto bene ma quando guardi i dati reali il mercato risulta essere molto più basso.

A questo punto vorrei capire chi è lo scemo che vende a poco visto che sembrano aver realizzato tutti un sacco di soldi 🤪

Meglio evitare questo tipo di informazioni perché è palese che la gente tenda a gonfiare le proprie prestazioni.È un vizietto che si ha un po’ in tutti i settori, e succede anche qui.

Ascolta l’esperienza passata di qualcuno solo se lo conosci davvero bene e sei sicuro di poterti fidare di quello che dice.

Il secondo fattore da prendere in considerazione è “l’attualmente in vendita” che è sempre più alto del valore reale di compravenduto.

Questo perché, come già saprai, chiunque inizi a vendere un immobile parte da una richiesta più alta per poi scendere col prezzo nel tempo se non riesce a realizzare.

Se a questo ci aggiungi anche la trattativa, che viene fatta per la maggior parte delle volte, ottieni il famoso valore di compravenduto che di conseguenza è più basso.

Ti voglio parlare di un problema prima di capire come sfruttare il dato dell’”attualmente in vendita”.

Esistono due tipi di annunci. Quello del privato e quello dell’agenzia.

La maggior parte delle volte entrambi indicano prezzi maggiori rispetto al vero valore di mercato.

Se è di un privato l’annuncio é quasi sempre caro, perché si tratta di qualcuno che non vuole avere a che fare con le agenzie immobiliari o non accetta i loro consigli e di conseguenza esce ad un prezzo quasi sempre esagerato.

Il secondo tipo di annuncio è quello fatto dall’agenzia immobiliare.
Forse ti aspetteresti un prezzo corretto in questo caso.. ma ahimè anche qui è molto raro.

Molte volte le agenzie immobiliari fanno a gara per prendere un incarico e il trucco che usano di più è quello di promettere una cifra più alta della concorrenza.  Tipo “vai tranquillo, faccio io non preoccuparti che la vendiamo a 50.000 in più”…

Anche in questo caso basta poco per promettere cifre che non realizzeranno mai pur di ottenere un incarico in esclusiva.

Nonostante questo, su base statistica gli annunci delle agenzie immobiliari sono decisamente più attendibili di quelli dei privati, che generalmente sono tanto, ma tanto, fuori mercato.

Ho voluto dirti questa cosa perché devi prendere con le pinze il valore dell’”attualmente in vendita”.

In realtà non ti serve per capire quanto vale casa tua, quanto piuttosto per sapere cosa sta facendo la concorrenza.

O meglio, se una persona che valuta di acquistare il tuo immobile sta guardando degli annunci è importante capire quali altre case potrebbe comprare se non acquista la tua.

Prendilo come fosse una concorrenza da Negozio.Se io vendo dei panini a tre euro al chilo e a 100 metri di distanza li vendono a due euro al chilo, a parità di qualità, gli acquirenti compreranno nell’altro negozio.

Nel nostro caso stabilire la qualità della casa non è come per un panino, ma il concetto è simile.

Una volta presi questi dati hai la tua valutazione di massima.

Il “compravenduto” ti servirà per capire il reale valore della casa. E con “l’attualmente in vendita” sai quanto potrai spingerti in alto senza superare il valore degli altri immobili in pubblicità.

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A presto ☺️